Administración de Edificios y Condominios en Lima

La Administración de Edificios y Condominios en Lima, el siglo XXI con el crecimiento de la zona urbana dejo de ser horizontal (por la falta de grandes extensiones de terrenos), para pasar al crecimiento vertical, apareciendo edificios y condominios para la vivencia o alquiler.

No podemos dejar de mencionar que existe un crecimiento horizontal urbano-rural, de propietarios que están buscando en las afueras de las ciudades (zona urbana), espacios donde puedan construir casas de campo (con jardín, piscina, bio-huertos, etc.).

En el crecimiento vertical surgen las empresas de apoyo en «Administración de Edificios y Condominios en Lima» y principales ciudades del país, como alternativa para los propietarios en edificios y/0 condominios.

Origen de los problemas en los edificios y condominios

Como era de esperar, en este crecimiento muchas de las personas que adquieren un departamento en un edificio o condominio, no tienen la experiencia de convivencia con los vecinos y las reglas que ahora se tienen; por haber pasado toda su vida en una casa unifamiliar con sus padres y hermanos, donde las reglas de convivencia son diferentes.

Según Iván Milla, de Gestores Inmobiliarios.

• El 70% de edificios multifamiliares de Lima tiene conflictos de relación entre sus vecinos, debido a la falta de información de las normas, deberes y derechos de convivencia por el departamento.
• «Ellos dicen que han adquirido su departamento, pero en realidad han comprado un porcentaje del condominio. Es decir, no solo pagan por su vivienda, sino también por las áreas comunes (pasadizos, escaleras, fachadas y jardines), y las áreas exclusivas como el estacionamiento, el depósito u otros».
• 40% es la morosidad de los edificios donde las juntas de propietarios son informales.

En ayuda a estos problemas, se presentan las empresas de Administración de Edificios y Condominios en Lima principalmente, que tienen coberturas hacia las principales ciudades del país.

Algunos problemas en los edificios y condominios

Los propietarios se van a encontrar con diversos factores que afectaran la adecuada convivencia y armonía que esperaba tener cuando adquirió el departamento. A continuación se mencionan algunos de los factores:

• Las reuniones y fiestas en los departamentos fuera de los horarios establecidos, el uso de los estacionamientos para visitas por horas y días sin mover los vehículos, no encontrar espacios (fechas) disponibles para el uso del salón de usos múltiples, mal uso de los ascensores (cargas del supermercado, mascotas, etc.), moras por no pago de las cuotas de mantenimiento, la recopilación de los desechos y basura en horarios no adecuados incomodando a los propietarios, contar con mascotas que generan ruido o cuando no tienen cuidado con sus desechos, son algunos de los términos que se tejen día a día en la real convivencia entre los vecinos de un edificio.

Estos factores si no son bien manejados, no sólo pueden ser motivo de discusión entre vecinos (mermando la calidad de vida) sino también pueden originar merma en el valor de la propiedad (devaluando el precio de la propiedad), porque generaran descuidos en el Administración de Edificios y Condominios en Lima-Perdida de valormantenimiento del edificio o condominio.

• Otro factor y no menos importante, es que las empresas constructoras o inmobiliarias, hacen la entrega de los departamentos, junto con elaborar el reglamento general del condominio, presentarlos e inscribirlos en registros públicos. Pero un tema muy crítico es la inscripción de la primera junta directiva en registros públicos y su reglamento, lo cual se queda siempre al aire para que los propietarios lo ejecuten.

La transición de trabajar con una junta directiva encargada, para ejecutar las gestiones en el edifico o condominio, genera muchos malos entendidos en el 80% de los casos.

• También, existen casos en que las Juntas Directivas intentan realizar directamente la gestión y control de los servicios que son necesarios para el adecuado funcionamiento del edificio y condominio. Como sabemos los propietarios tienen sus propias obligaciones laborales (independientes o dependientes) y también es el caso de los miembros de la Junta Directiva; en tal sentido lo más recomendable es que se soporten en empresas especialistas en Administración de Edificios y Condominios que hoy brinda el mercado.

Mito de elegir una administradora con experiencia

Cuando las Juntas de Propietarios lanzan a concurso el servicio de administración de condominios, dentro de las variables que evalúan para considerar a una «administradora» como probable candidata, consideran como un criterio la experiencia en años y la cantidad de edificios y/o condominios que están administrando en la actualidad.

¿Es correcto o no este criterio de evaluación que vienen adoptando las Juntas de Propietarios?

No lo podemos determinar; pero con este criterio existe muy alta probabilidad de descartar empresas administradoras que se hayan constituido formalmente y no cuenten con la experiencia en años y cantidad de edificios administrados o que administran. Estas nuevas empresas pueden estar mejor preparadas y pueden implementar conceptos de gestión que permitan a las Juntas de Propietarios y propietarios vivir una vida plena junto a su familia sin tener que preocuparse por los problemas propios ya mencionados.

¿Deben romper este paradigma?

Eso se lo dejamos a las Juntas de Propietarios y propietarios, que al final toman las decisiones.

Conclusiones

• Las personas que desean adquirir un departamento en un edificio o condominio, deben tener presente que no solo adquirirán un departamento, sino también un % de los áreas comunes por la cual también deberán pagar en sus cuotas de mantenimiento.
• Los propietarios deben tener presente que acataran las reglas de convivencia que normalizaran a todos los propietarios del edificio o condominio.
• Los propietarios deben ejecutar las acciones necesarias para inscribir en registros públicos a la primera Junta Directiva y su reglamento, en el menor plazo posible. Una vez inscritos la Junta Directiva podrá tomar acciones legales contra los propietarios que incumplan las reglas de convivencia o pago de las cuotas de mantenimiento.
• La Junta Directiva, dependiendo de la cantidad de departamentos que tiene el edificio o condominio, debe apoyarse en una empresa especialista en administración de edificios y condominios, para la gestión y control de los servicios necesarios para el buen funcionamiento del edificio.
• La Junta Directiva, siempre debe velar por el correcto funcionamiento del edificio, con la finalidad de evitar la merma del valor de la propiedad.

Esperamos que los temas tocados (y consolidados) sean de utilidad para las personas que quieren adquirir un departamento en un edificio o condominio, así como para los propietarios que ya están embarcados en uno.

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Ensayo elaborado por:
Luis Rueda Arias
Magíster en Administración Estratégica de Empresas
lrueda@alternativasac.com